16 Nisan 2012 Pazartesi

YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SAHİBİ OLMALARI-I

I- GİRİŞ

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmalarına yönelik hükümler Tapu Kanunu’nda yer almaktadır.

Söz konusu Kanun’un 35. maddesi hükmü doğrultusunda; yabancı uyruklu gerçek kişiler, sadece karşılıklı olmak ve taşınmazın kullanım amacı, büyüklüğü gibi gerekli kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla yurdumuzda taşınmaz mal edinebilmektedirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal sahibi olmasına ilişkin mevzuat ve uygulama bu makalede ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Bu çalışmada ayrıca; 2009 ve 2012 yılına kadar geçen süre zarfında Türkiye’den taşınmaz alan yabancıların aldıkları, il ve uyruk bazında, toplam taşınmaz alanı, kişi sayısı, kat mülkiyetine tabi alan ile kat mülkiyeti harici alan büyüklüklerine ait veriler ve istatistikler yıllar ve yıllar arası değişim açısından değerlendirilmiştir.

II- MEVZUAT

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerine ilişkin hususlar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 5444([1]) ve 5782([2]) sayılı Kanunlarla değişik 35. maddesinde düzenlenmiştir.

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yapılan değişikliklerden sonra mevcut durumda aşağıdaki şekli almıştır.

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.

Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kurulu’na verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kurulu’na sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir.

Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığı’nca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.

Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.

Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığı’nca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

Çalışmamızın bir sonraki bölümünde yukarıda yer alan Kanun maddesine ilişkin gerekli açıklamalar yapılacaktır.

III- YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ ŞARTLARI

A- KARŞILIKLI OLMA ŞARTI

1- Karşılıklılık İlkesi Nedir?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri konusunun, Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlendiği hususuna makalenin bir önceki kısmında değinilmişti.

Belirtilen madde uyarınca; yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler.

Bu noktada, karşılıklılık ilkesinin ne olduğu önem kazanmaktadır. Bu konudaki yazında karşılıklılık ilkesi karşılıklı muamele prensibi olarak da adlandırılmaktadır. Karşılıklı muamele, en az iki devlet arasında uygulanan ve akit devletlerin birbirlerinin vatandaşlarına aynı ya da benzer mahiyette haklar tanımalarını ifade eden bir prensiptir([3]).

Karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiği, Bakanlar Kurulu’nun 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararı’nda açıklanmıştır. Karara göre, karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın bazı durumlarda fiili durumu göstermeyeceği göz önüne alınan kararda, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması istenmiştir([4]).

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde, karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durumun esas alınacağı belirtilmiştir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde taşınmaz edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da o ülkede taşınmaz edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Ancak; ülkemiz ile arasında karşılıklılık olan diğer ülke vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için diğer kayıt ve sınırlamalar uygulanmayacaktır.

Karşılıklılık ilkesinin vatansızlar ve mülteciler açısından uygulanmasında muafiyet söz konusudur. Bilindiği gibi, vatansızlar herhangi bir devlet uyruğu taşımayan kişilerdir. Bu kişiler için karşılıklılık şartının uygulanacağı muhatap bir devlet bulunmadığından, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar.

Mültecilerin durumu ise, Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli “Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme”nin 7. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca; mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olmaktadırlar. Aynı hüküm Türkiye’deki mülteciler için de geçerlidir.

2- Türkiye ile Aralarında Karşılıklılık Bulunan Devletler

Karşılıklılık şartı bakımından değerlendirildiğinde; bazı ülke vatandaşlarının ülkemizde her türlü taşınmaz edinebildikleri, diğer bazı ülke vatandaşlarının ise ülkemizde sadece bina mülkiyeti hakkına sahip olabildikleri görülmektedir.

Türkiye ile arasında karşılıklılık ilişkisi bulunan şu ülke vatandaşları ülkemizde gayrimenkul sahibi olabilirler([5]).

“Almanya, Amerika Birleşik Devletleri, Andora, Arjantin, Avustralya, Avusturya, Bahamalar, Bangladeş, Barbados, Belçika, Belize, Benin, Bolivya, Bosna-Hersek, Bostwana, Brezilya, Danimarka, Dominik Cumhuriyeti, Ekvator, El Salvador, Estonya, Fildişi sahilleri, Filipinler, Finlandiya, Fransa, Gana, Gine, Grenada, Gabon, Guatemala, Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Haiti, Hırvatistan, Hollanda, Honduras, İngiltere, İrlanda, İspanya, İsrail, İsveç, İsviçre, İtalya, Jamaika, Japonya, Kamerun, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, Kolombiya, Kore (Güney), Kosta Rika, Letonya, Liechtenstein, Litvanya, Lüksemburg, Macaristan, Malavi, Malezya, Mali, Malta, Mauritius, Meksika, Monako, Moritanya, Mozambik, Nijerya, Nikaragua, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Paraguay, Peru, Polonya, Portekiz, San Marino, Senegal, Sırbistan-Karadağ, Singapur, Somali, Sri Lanka, Swaziland, Şili, Tanzanya, Uruguay, Venezuella, Yeni Zelanda, Yeşilburun Adaları, Yunanistan.”

Karşılıklılık esasına göre, bazı ülke vatandaşlarının ise ülkemizde sadece bina mülkiyeti hakkına sahip olabilmelerine imkân tanınmıştır. Söz konusu ülkeler arasında; Azerbaycan, Bahreyn, Belarus, Çad, Çin, Fas, Gürcistan, İran, Kazakistan, Kenya, Kırgızistan, Makedonya, Mısır, Moldova, Namibya, Özbekistan, Romanya, Rusya Federasyonu, Slovenya, Tacikistan, Türkmenistan, Uganda, Ukrayna ve Ürdün yer almaktadır.

Karşılıklılık ilişkisi olmaması nedeniyle, diğer ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal edinmelerine imkân bulunmamaktadır.

B- DİĞER ŞARTLAR

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine yönelik olarak mevzuatımızda yer alan bazı kısıtlayıcı hükümler mevcuttur. Söz konusu hükümler esas itibarı ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda yer almaktadır.

Tapu Kanunu’na göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazların dışındaki taşınmazları edinemezler.

Yine aynı Kanun’a göre, yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüz ölçümü 2,5 hektarı geçemez. Kanuni miras halinde bu miktar aşılabilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz edinebilirler([6]).

Ayrıca; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde, kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından; yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinemeyecekleri alanları belirleme yetkisi Bakanlar Kurulu’na aittir.

Son olarak; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca yasaktır.

Günseli KURT*
E-Yaklaşım



(*) Yrd. Doç. Dr., Eskişehir Osmangazi Üniversitesi Öğretim Üyesi
([1]) 07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
([2]) 15.07.2008 tarih ve 26937 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
([3]) Aysel ÇELİKEL-Günseli GELGEL, Yabancılar Hukuku, 2009, s. 58.
([4]) Salim KARADENİZ, “Yabancı Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Sahibi Olmaları”, Vergi Dünyası, Şubat 2011, Sayı: 354, s. 26.
([5]) KARADENİZ, a.g.m. s. 26.
([6]) Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder